没有能力在巴黎市区买房子的家庭，转向巴黎近郊购房

　　文◎盛立中

　　进入新的世纪，地球村的人们不断被推高的房价搅得心烦意乱。这场正在上演的房地产世纪嘉年华，让人们在领略房价飙升的动魄惊心。在房地产开发商和房地产中介机构早已经赚得个盆钵满贯的尽情狂欢中，我们该说些什么？我们又能说些什么？其实，我们时至今日似乎也还没有真正看到这条路的尽头。

　　看不到头的价格

　　露丝小姐是去年底从西班牙毕尔巴鄂地区的一家会计行转到同城的房地产贷款中介公司的。露丝自称，正是看到房地产市场的热闹景象才转行的，但未曾料到房地产行业如此火爆。近10个月的时间里，露丝每天都要工作12个小时以上，为此她已经“义不容辞”地推迟了两次原本订好的婚期。

　　西班牙房地产市场的火爆，使得许多像露丝这样的房地产经纪人一样兴奋得团团转，而西班牙的房价也在这些人的手头上一再改写，新房价格从2004年7月～2005年6月的12个月内上涨了17.17%，全国房产均价已超过2000欧元/m2;同期的二手房价格也上涨了17.29%，其上涨幅度位居欧盟之首。

　　在美国，飓风带来的灾难仿佛成了房价上涨的助推器，美国很多城市的房地产市场已经热得离谱，但仍未有退烧的迹象。从去年4月到今年3月底的一年中平均房价上涨了12.5%，加州、佛州、内华达、夏威夷、马里兰和华盛顿特区都有20%以上的涨幅。像纽约曼哈顿区一幢100m2的小户型住宅的均价已超过百万美元。而在5年前，购置一套同样的住宅五六十万美元就能搞定。在纽约市六大道和七大道之间的繁华地带，已经找不到400万美元以下的精装修公寓房了。

　　美国佛罗里达州的房地产经纪人麦克尔面对《华尔街日报》的记者，抑制不住满脸的兴奋嚷嚷道，他每一个周末平均要接受五六个家庭办理房产手续的申请，而询问楼市信息的电话在正常工作日里从来没有停过。一向视房地产市场为“非主流”的美国各大名校商学院，相关课程竟也在MBA学生之间变得无比火热。

　　在全世界投资者的兴奋和焦虑反反复复的发作并传染的过程中，各地的房价也像断了线的风筝一样飘向天际。这波全球跨世纪的房产大宴，升值之快、历时之长、波及范围之广屡屡创出令人瞠目的纪录。资料显示，1997年～2004年期间，全球房地产价格一直在发飙。美国房价疯涨了67%，爱尔兰的都柏林近10年时间上涨了273%，同期，荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍。澳大利亚和西班牙的房价都几近有成倍的涨幅。南非房价过去12个月上涨24%，香港房价2003年下半年以来上涨了50%。

　　英国《经济学人》最近对20个经济发达国家或地区的房地产价格情况进行了一次专项调查，数据显示，在过去的一年中这些国家有半数房价上涨了10%以上，住宅价值在过去5年内的涨幅高达43%，住宅总价值上涨了30多兆美元，涨幅超过发达国家GDP总和，发达地区住宅总价值已增至70兆美元。

　　在过去十几年里，英国房地产的平均价格翻了一倍多，英国一家著名财经媒体不无诙谐地称，“有些英国家庭甚至已经决定住到法国的加莱海峡省，每天穿越英法海底隧道，去伦敦上班。”

　　然而，法国人与房子博弈的一点也不比英国人轻松。在首都巴黎的街头，你只要与当地人讨论房子问题，法国人脸上的肌肉比英国人绷得还要紧。

　　巴黎地区房子的平均价格在今年初就已经冲上5000欧元/m2大关，这是一个令法国中产阶级也难以承受的价位。在巴黎的市中心区，6000欧元/m2以下的房子早已经成为历史。法国的年轻人感叹，在巴黎市区找到价位适中的房子简直比天上掉馅饼的概率都小。没辙，买一居室住房或远离市区“二选一”！

　　巴黎区一个公共行业协会的负责人皮萨尼称，现在房子价格“大大超出家庭清偿能力所及的范围”，更糟的是，房价具有流感症状，整个大巴黎地区都在受到一种蜗牛型运动的传染，“没有能力在巴黎市区买房子的家庭，转向巴黎近郊购房，而那些住在近郊不具有偿债能力的家庭干脆卖掉房子搬到更远的郊区。”

　　“房屋拯救了世界”

　　究竟是一种什么样的神奇力量在推动此波的房价上涨，使全球房市变得如此疯狂？诚然，我们听到诱发这轮房价飙升的原因有多个版本，时至今日似乎还是仁者见仁智者见智。不过，从世纪初科技经济泡沫的神话被捅破后，世界各国为了阻止经济衰退，纷纷拿出看家绝活，开出的药方无非是包括加大钞票印刷工人的工作量、调低利率、使本币贬值、刺激消费和投资、寻找新的经济增长点等等，这几乎成为不是原因的原因。

　　美国一家著名财经杂志刊出的封面标题是:“房屋拯救了世界！”在作者看来，推动本轮房地产价格狂飙不止的是全球经济发展中各种因素皆有的一种合力。

　　纵观本轮全球房地产价格飙升的过程，我们发现一个有趣的现象，即，但凡房地产价格有一定升幅的国家，经济上都有一定幅度的增长;反之，亦然。比如，作为世界主要经济国家的日本和德国并没有加入这轮全球房地产盛宴的狂欢，经济上就表现得十分乏顿。这就是所谓的投资刺激。美国2001年以来创造的全部就业机会中有2/5来自与住房相关的部门，如建筑、房地产信贷和中介机构。英国、西班牙和澳大利亚的情况也大体相当。

　　现实中，为了摆脱经济衰退的威胁，在新经济泡沫爆裂后，房地产市场在很多国家“自发形成”一个投资热点确实担负了一种经济使命。换句话说，房地产价格有一定程度的升幅和当作股票一类的金融资产被炒作，这本身并不是一个错误。像韩国这个不足5000万人口的小国，其游离于市场上“找不到方向”的资金就高达六七千亿美元，总得让他们有一个出口吧。美欧等一些国家之所以在眼下这个点位仍然不愿意结束这场狂欢，这是其中的一个重要原因。英国去年下半年对房地产市场开始打压，但最近为什么又利用金融杠杆（降息）欲重新启动该国的房地产市场，唯一的原因就是担忧经济衰退。

　　拐点还未出现

　　房地产市场也好，股票市场也罢，任何经济活动都有特定的周期性，有拐点。时至今日，似乎还没有人敢断言这场席卷全球的房地产盛宴还要持续多久，以及会用什么样的方式来结束这场狂欢。

　　美国是全球最大的经济体，也是引领世界经济增长的主要引擎。从某种意义上来说，美国房地产市场的未来走势将决定全球未来数年的经济发展方向。

　　小布什执掌白宫这5年里，经济复苏以及失业率保持在一个较低的水平，靠的是低利率和减税，刺激的对象主要是房地产建筑以及与其相关的行业。到目前为止，美国人房贷债务总额已高达8.8兆美元，比本世纪初增加了42%。消费支出和住宅建筑产值在美国GDP增幅中已经占到90%。

　　然而，借了钱总是要还的。现实中，人们对房价飙升导致全球金融危机的担忧已经有一段时间了。关键是算账的日子什么时候到来。人们非常清楚目前的房屋价格里已经积累了无数的泡沫，但准确预测房价在一个时间点里下跌本身就包含着另一种意义上的泡沫，尽管房价肯定要下跌，尽管危险正在一步步逼近。

　　美国佛罗里达州讲授房地产课程多年的艾伦教授称，佛罗里达的一些购房者买到房子后，甚至都懒得去出租来收回一部分投资成本。这些对市场抱有十分信心的人们会说:“这些房子几个星期后就会出手的，何必找麻烦去出租！”言外之意，用不了多长时间他们的房子就会在出手时大赚一笔。由于房产升值，很多人已经开始忘掉了他们自己的角色了。艾伦教授称，他的一些学生以自家的房子作抵押，购买那些甚至还没有开始建的期房。学生们想的是，房子将升值20%到40%，如此一来，8000美元的首付最终可以给自己带来8万美元的收益！这不是“做白日梦”吗？“他们都不动脑筋想一想，如果这么容易就可以赚到这么多钱，他们的老师为什么还站在这里而不去购房？”

　　10月1日，美国联盟住房按揭公司CEO塞朗发出警告称，波士顿、纽约和加州等大都会地区住房涨价所形成的泡沫，不久便会爆破。世界经济论坛和国际货币基金组织此前也已多次发出警告，正是由于本轮房价上升带有一种全球嘉年华的表象，任何国家房价的下跌都极有可能同步发生，后果也将非常可怕。IMF的一份研究显示，40%的房市繁荣之后是房市萧条，在平均长度为4年的萧条期内房价最低也将跌去30%。

　　近期值得注意的两件事是，英国央行为了刺激该国房地产市场重新升温，借以提升经济活力，最近宣布降息25个基点至4.5%，这是该行自2004年8月结束旨在冷却房地产市场而采取一系列加息行动后的首次降息;而由于受“卡特里娜”飓风的影响，美国受灾地区周边城市的住宅价格又开始了新一轮的飙升，一些房地产开发商又发出预言，美国历史上最大的住房开发时代就要来临了。

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　　（欲知详情，请留意《看世界》杂志2005年第11期）